Juros do financiamento imobiliário em cada governo: Lula, Dilma, Temer e Bolsonaro (2003 a 2026)

Os juros mudaram muito de 2003 a 2026: a Selic média variou de 6,6% a 18,7% entre os governos do período (Guia do Investidor, ago/2025). Essa variação é o pano de fundo de toda parcela de financiamento assinada no Brasil desde 2003. Para quem pensa em comprar um imóvel agora, entender como o custo do dinheiro mudou a cada governo ajuda a separar o que é ruído político do que realmente pesa no bolso.

Um aviso antes de começar: a Selic é a taxa básica da economia, não é o juro que o banco cobra de você. Ela funciona como termômetro do custo do crédito, e a taxa final do financiamento depende também do banco, do prazo e do perfil do comprador. Mais adiante o texto explica por que os dois nem sempre andam juntos.

Quanto custou financiar um imóvel em cada governo, de 2003 a 2026?

O financiamento habitacional no Brasil ganhou um sistema organizado em 1964, quando a lei que criou o Banco Nacional da Habitação (BNH) instituiu o sistema financeiro da habitação, “destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria” (Lei 4.380/1964, texto original). De lá para cá, o crédito passou por inflação alta, troca de moeda e vários ciclos de juros. O recorte deste artigo começa em 2003 e vai até hoje, passando por quatro presidentes.

A tabela abaixo reúne a Selic média de cada período. É o dado mais comparável entre governos e o que melhor explica o ritmo do crédito imobiliário em cada fase.

Fonte dos números: BP Money (jul/2025) e Guia do Investidor (ago/2025), conferidos com a série histórica da Selic do Banco Central. Temer e o terceiro mandato de Lula foram recalculados pela série do Banco Central (média diária da meta da Selic). O Guia do Investidor registra ainda que a média de 18,7% do primeiro mandato de Lula ficou “ligeiramente acima de 18,6% nos dois últimos anos de FHC”, o que mostra que o início dos anos 2000 já vinha de juros muito altos.

Governo Lula (2003 a 2010): juros e crédito imobiliário

O primeiro mandato de Lula teve a maior Selic média entre os governos de 2003 a 2026: 18,7% (Guia do Investidor, ago/2025). Nessa fase, financiar um imóvel era caro e restrito a uma faixa pequena de compradores. O segundo mandato mudou o quadro: a média caiu para 11,1% (BP Money, jul/2025), uma redução de mais de sete pontos entre um mandato e outro.

Foi nesse período de juros em queda que o crédito imobiliário ganhou escala e que o governo lançou o Minha Casa Minha Vida, em 2009. Se você quer ver como o programa evoluiu a cada gestão, a linha do tempo do Minha Casa Minha Vida por governo detalha as mudanças de regras e de faixas.

Governo Dilma (2011 a 2016): juros do financiamento e Selic

A Selic média do primeiro mandato de Dilma ficou em 9,9%, uma das menores do período, acima apenas das médias de Bolsonaro e Temer (Banco Central, série histórica da Selic). Era um ambiente favorável ao comprador, com crédito abundante e o Minha Casa Minha Vida em expansão.

No segundo mandato, a Selic média subiu para 13,8% (BP Money, jul/2025), e o programa habitacional teve as taxas reajustadas: em setembro de 2015, ao anunciar as regras do Minha Casa Minha Vida 3, o governo reajustou os juros das faixas 2 e 3, que passaram de 5% a 7,16% para 6% a 8% ao ano (ABCdoABC, set/2015). Entre os dois mandatos, a Selic média passou de 9,9% para 13,8%, o que mostra como o ciclo de juros muda rápido. Para quem compra hoje, a lição é comparar as condições do momento em vez de esperar o ciclo ideal.

Governo Temer (2016 a 2018): juros do financiamento na transição

O governo Temer começou com a economia em recessão e a Selic alta. Durante a gestão, a taxa básica recuou, e a média do período fechou em cerca de 9,4% (Banco Central, série histórica da Selic), bem abaixo dos 13,8% do segundo mandato de Dilma. Foi uma fase de transição: os juros baixavam, mas o crédito ainda se recuperava da crise.

Governo Bolsonaro (2019 a 2022): da Selic mínima à alta de juros

O governo Bolsonaro registrou a menor Selic média do período: 6,6% (Guia do Investidor, ago/2025). O contexto pesa: na pandemia, o Banco Central cortou a Selic até 2% ao ano, em 2020, para segurar a economia, e voltou a subir com força a partir de 2021 por causa da inflação. No crédito imobiliário, isso se traduziu em algo raro. Segundo o Mais Retorno (ago/2021), “a taxa média de juros dos financiamentos estava no patamar mais baixo da história do setor, em torno de 7% ao ano”.

A janela, porém, durou pouco. Na mesma reportagem, o Mais Retorno relata que os maiores bancos privados, Santander, Bradesco e Itaú Unibanco, “decidiram aumentar as taxas cobradas no crédito imobiliário em cerca de 0,5 a 1,0 ponto porcentual, chegando perto de 8% ao ano”. A Caixa, “dona de dois terços do mercado de crédito imobiliário”, ainda não tinha se manifestado. Quando a Selic voltou a subir, a fase de juros muito baixos terminou: entre março de 2021 e agosto de 2022, o Copom fez 12 altas seguidas, de 2% a 13,75% ao ano, e a Selic fechou 2022 em 13,75%.

A lição desse período é prática: até meados de 2021, a taxa média dos financiamentos imobiliários estava em torno de 7% ao ano, o patamar mais baixo da história do setor, quando os grandes bancos privados começaram a subir as taxas (Mais Retorno, ago/2021). Quem contratou nessa janela na linha tradicional (taxa fixa + TR) manteve a taxa de juros do contrato, que variava conforme banco e perfil, e o saldo devedor continua sendo corrigido pela TR todo mês. A TR, que corrige o saldo devedor, varia: ficou zerada por anos e voltou a subir com a alta dos juros (InfoMoney, jun/2022). Nas linhas corrigidas pelo IPCA, o saldo acompanha a inflação. Em 2021, os grandes bancos privados (Santander, Bradesco e Itaú) subiram as taxas (Mais Retorno, ago/2021), e quem já tinha contrato na linha taxa fixa + TR manteve a taxa combinada. Quem ainda não estava pronto para comprar pode usar esse tempo para se preparar: juntar a entrada, organizar o FGTS e simular em mais de um banco. Na nossa avaliação, comprar quando faz sentido para a própria vida costuma pesar mais do que tentar acertar o momento exato dos juros.

Governo Lula (desde 2023): juros do financiamento hoje

No atual governo, a Selic tem média de cerca de 13,2% até outubro de 2026 (Banco Central, série histórica da Selic). A taxa chegou a 15% em junho de 2025, ficou parada até março de 2026 e, entre março e setembro, caiu em cinco cortes seguidos de 0,25 ponto, até 13,75% ao ano em 16 de setembro de 2026 (Copom, set/2026). Em 4 de novembro, ao fim da primeira reunião depois da eleição (3 e 4 de novembro), o Copom manteve a taxa e interrompeu os cortes (O Liberal, O Tempo, Suno e DGABC/Estadão Conteúdo, nov/2026). Em maio de 2026, o Boletim Focus do Banco Central projetava a Selic em 13,25% no fim do ano (Boletim Focus, 18/05/2026).

E depois da eleição? O segundo turno foi em 25 de outubro (TSE, via InfoMoney, out/2026). No pregão seguinte, em 26 de outubro, o Ibovespa fechou em queda de 13,88%, com acionamento do circuit breaker, e o dólar subiu 8,21% (InfoMoney, out/2026). Para quem já tem financiamento, a reação do mercado não muda automaticamente a parcela. Para quem vai contratar agora, três bancos ajustaram as tabelas: Bradesco, Itaú e Santander subiram as taxas mínimas entre 26 e 30 de outubro, o que torna comparar propostas ainda mais importante. Em contrato já assinado, vale a taxa de juros do contrato: a alta das tabelas depois da eleição não muda automaticamente os financiamentos já contratados, mas vale conferir as condições do seu. Nos financiamentos corrigidos pela TR, a parcela segue as regras do contrato: varia com a TR e com o seguro obrigatório (MIP), calculado conforme a idade do mutuário, e não com a bolsa ou o dólar. Em novos financiamentos, o custo pode subir se o banco reajustar a taxa de juros da tabela, como fez o Bradesco; a TR e o MIP não mudam com esse reajuste. No mesmo dia, o Bradesco atualizou a tabela do crédito imobiliário: as linhas residenciais mais comuns passaram a partir de TR + 15% ao ano (Condomínio Interativo, out/2026). A Selic não subiu: em 4 de novembro, o Copom a manteve em 13,75% (O Liberal, O Tempo, Suno e DGABC/Estadão Conteúdo, nov/2026). Depois do Bradesco, o Itaú subiu para 12,95% + TR (29/10) e o Santander para 12,49% + TR (30/10); até 30/10, a Caixa não tinha confirmado reajuste (Paraíba Business, Terra Brasil Notícias e Economic News Brasil, out/2026). Antes da eleição, a Caixa tinha a menor taxa mínima anunciada entre eles, a partir de 10,26% ao ano + TR (MySide, atualizado em 8/10/2026). As taxas do programa são definidas pelo governo e pelo Conselho Curador do FGTS e não acompanham a bolsa nem a tabela dos bancos. Se você está no meio de uma compra, veja como decidir entre comprar agora ou em 2027, com simulação, FGTS e Minha Casa Minha Vida.

Antes da eleição, as taxas mínimas anunciadas pelos grandes bancos iam de 10,26% (Caixa) a 11,99% (Itaú) ao ano mais TR (MySide, out/2026). Para entender como a Selic atual chega à sua parcela, leia como a Selic atual afeta a parcela do financiamento.

Se você pensa em comprar pelo Minha Casa Minha Vida, vale conferir as regras atuais e as propostas para o programa e o que muda para quem compra em Campinas.

Por que a taxa do financiamento nem sempre acompanha a Selic?

Os números mostram que a taxa de financiamento e a Selic se relacionam, mas não andam de mãos dadas. De agosto de 2020 a março de 2021, a Selic ficou em 2% ao ano, a mínima histórica, e, até meados de 2021, antes das altas dos bancos, a taxa média do crédito imobiliário estava em torno de 7% ao ano (Mais Retorno, ago/2021). Com a alta da Selic, até agosto de 2021 Santander, Bradesco e Itaú tinham subido os juros do financiamento em cerca de 0,5 a 1,0 ponto percentual, chegando perto de 8% ao ano (Mais Retorno, ago/2021).

Hoje o movimento se repete em sentido inverso. Com a Selic em 14,5% ao ano em maio de 2026, a taxa mais barata fora do Minha Casa Minha Vida girava em torno de 11,7% (Portas, mai/2026), ou seja, abaixo da básica. Três fatores explicam essa folga:

• Origem do dinheiro: boa parte do crédito imobiliário é financiada com recursos da poupança, que tem regras e custo próprios, diferentes do mercado de títulos públicos.
• Garantia do imóvel: como o próprio bem fica como garantia, o risco para o banco é menor e o spread tende a ser menor que o de um empréstimo pessoal.
• Concentração do mercado: em 2021, a Caixa detinha cerca de dois terços do crédito imobiliário (Mais Retorno, ago/2021), e a decisão de um único banco desse tamanho move a média do setor.

Na prática, isso significa que acompanhar a Selic ajuda a entender a tendência, mas a proposta de cada banco é que define a sua parcela. Simular em mais de uma instituição costuma pesar mais do que adivinhar o próximo corte.

O que esse histórico muda na sua decisão de comprar em Campinas?

A principal lição do histórico é que juros sobem e descem em todo governo, e esperar a taxa ideal também tem custo. Em Campinas, o metro quadrado de venda custa em média R$ 7.899 e valorizou 9,49% em 12 meses (FipeZAP, jun/2026). Ou seja, nos últimos 12 meses, enquanto se discutia o próximo corte de juros, o preço do imóvel subiu. E, se os juros caírem depois da compra, a portabilidade permite pedir a transferência do contrato para um banco com taxa menor, desde que o novo banco aprove.

Alguns pontos práticos para a decisão:

• Compare propostas de vários bancos: hoje a diferença entre a menor e a maior taxa passa de quatro pontos percentuais ao ano (MySide e Condomínio Interativo, out/2026), e escolher bem o banco é a forma mais rápida de pagar menos.
• Veja se você se encaixa no Minha Casa Minha Vida, cujas taxas não seguem a tabela dos bancos.
• Inclua ITBI, escritura e registro no planejamento, além da entrada.
• Use o FGTS para reduzir a entrada ou amortizar o saldo, se cumprir as regras do FGTS. Veja como usar o FGTS na compra do imóvel.
• Se precisa de mais crédito, veja em quais casos dá para financiar acima de 80%.

Se este é o seu primeiro imóvel, o passo a passo para comprar o primeiro imóvel em Campinas organiza a documentação e a ordem das etapas. Para ver o quadro completo de taxas, prazos e regras da cidade, o guia de financiamento imobiliário em Campinas reúne tudo em um só lugar.

O que fazer agora: defina o valor de parcela que cabe no seu orçamento, simule o financiamento em pelo menos três bancos e escolha o imóvel com esse número em mãos. A equipe da My House Campinas faz essa simulação com você e mostra os imóveis em Campinas que cabem na sua parcela hoje.