Em Campinas, o que se pode construir em cada terreno depende de duas leis: o Plano Diretor (Lei Complementar nº 189/2018) e a lei de uso e ocupação do solo (Lei Complementar nº 208/2018). Em 2026, a Prefeitura enviou à Câmara um projeto que altera a LC 208/2018 para rever a cobrança da outorga onerosa, um dos custos que pesam na conta das incorporadoras. Abaixo, o que está em jogo, os números do mercado e o que isso significa para quem vai comprar.
O que é a lei de uso do solo de Campinas
A LC 208/2018 estabelece as regras de parcelamento, ocupação e uso do solo em todo o município: recuos, número de pavimentos, tamanho de lotes e o que pode funcionar em cada zona. Ela aplica as diretrizes do Plano Diretor (LC 189/2018), que define a visão de crescimento da cidade.
Para o comprador, essas regras importam porque determinam quantos prédios novos podem surgir num bairro e de que tamanho. Isso afeta a oferta futura, o perfil da vizinhança e, com o tempo, o preço.
O projeto de 2026: outorga onerosa em revisão
A outorga onerosa do direito de construir é a contrapartida financeira que o proprietário paga ao município para construir acima do coeficiente de aproveitamento básico do terreno. Em maio de 2026, o Executivo enviou à Câmara um projeto de lei complementar que revisa os critérios de cálculo dessa cobrança (Correio da Manhã, 26/jun/2026).
Segundo a Prefeitura, os objetivos são:
- ajustar os valores da outorga à realidade do mercado e reduzir custos de novos empreendimentos;
- ampliar a oferta de moradias e gerar empregos na construção civil;
- estimular o adensamento em áreas que já têm infraestrutura;
- dar mais segurança jurídica e uniformizar o cálculo e a cobrança da contrapartida.
O texto modifica dispositivos da LC 208/2018 e teve audiência pública na Comissão de Constituição e Legalidade da Câmara em 13 de agosto de 2026 (Correio da Manhã, 10/ago/2026). A reportagem não informou data de votação, por isso vale confirmar o andamento no portal da Câmara Municipal antes de tomar qualquer decisão com base nele.
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Falar pelo WhatsApp →O que os números do mercado mostram
Os dados mais recentes do Secovi-SP com a Brain Inteligência Estratégica para Campinas e região, referentes ao 1º trimestre de 2025, mostram vendas e lançamentos em direções opostas:
| Indicador (1º tri 2025) | Unidades | Variação sobre 1º tri 2024 |
|---|---|---|
| Vendas de imóveis novos | 3.547 | +62,1% |
| Lançamentos | 2.255 | -20,2% |
Na época, a diretora regional do Secovi-SP, Kelma Camargo, atribuiu a queda nos lançamentos à cautela do mercado com o estoque existente e citou preocupação com a limitação do crédito bancário para a construção (ABC do ABC, jun/2025).
Nos preços, a média de Campinas ficou em R$ 7.899/m² em junho de 2026, com alta de 9,49% em 12 meses (FipeZAP, jun/2026). A variação entre bairros é grande:
| Bairro | m² apartamento pronto | Fonte |
|---|---|---|
| Cambuí | R$ 8.300 a R$ 13.000 | My House Campinas, out/2026 |
| Taquaral | R$ 10.000 a R$ 11.300 | QuintoAndar, Loft, apto.vc, ZAP, jul/2026 |
| Mansões Santo Antônio | R$ 9.100 a R$ 11.100 | My House Campinas, out/2026 |
| Nova Campinas | R$ 9.000 a R$ 10.500 | QuintoAndar, Loft, apto.vc, ZAP, jul/2026 |
| Barão Geraldo | R$ 6.000 a R$ 9.000 | QuintoAndar e anúncios, out/2026 |
| Swift | R$ 5.500 a R$ 7.300 | My House Campinas, out/2026 |
| Centro | R$ 4.500 a R$ 6.500 | QuintoAndar, out/2026 |
A tabela completa, com lançamentos e casas, está no nosso levantamento de preço do metro quadrado em Campinas por bairro.
O que muda para quem quer comprar
Enquanto o projeto não for votado, as regras atuais seguem valendo. Ainda assim, três pontos ajudam a se planejar:
1. Outorga mais barata tende a destravar projetos
Se a revisão reduzir o custo de construir acima do coeficiente básico, projetos que estavam parados por conta do custo podem voltar à mesa. Isso aumentaria a oferta de lançamentos nos próximos anos, principalmente em áreas com infraestrutura pronta. Acompanhe os lançamentos imobiliários em Campinas para ver onde isso aparece primeiro.
2. Bairros sem lançamentos há anos merecem atenção
Um exemplo é o Swift, que passou cerca de 15 anos sem lançamentos verticais até a chegada do Elegance Residencial. Quando um bairro volta a receber prédios novos, o m² do lançamento passa a servir de referência para os anúncios do entorno. Entenda esse efeito no artigo sobre investir no Swift.
3. Pergunte sobre o zoneamento antes de fechar negócio
Ao comprar terreno, casa para reformar ou imóvel perto de áreas em transformação, confirme na Prefeitura o zoneamento do lote e o que pode ser construído ao redor. Isso evita surpresas como um prédio alto subindo ao lado de uma casa térrea.
Análise da My House Campinas
A lei de uso do solo não muda o preço de um imóvel da noite para o dia, mas define onde a cidade vai crescer. Hoje, o dado concreto é este: vendas em alta, lançamentos em queda no início de 2025 e um projeto em tramitação para baratear a outorga onerosa.
O que fazer agora
Se você está escolhendo bairro, cruze as regras de cada região com o seu perfil no guia de onde morar em Campinas. Se já tem um imóvel em vista, simule entrada e parcela no nosso guia de financiamento imobiliário em Campinas antes de negociar.
