A decisao do STJ
Em 7 de maio de 2026, o Superior Tribunal de Justica (STJ) definiu, no julgamento do REsp 2.121.055, que a locacao por temporada em plataformas como Airbnb em condominios residenciais depende de aprovacao de 2/3 dos condominos reunidos em assembleia.
A votacao foi apertada: 5 a 4. A maioria entendeu que a atividade de locacao de curta duracao (short stay) altera a destinacao residencial do condominio e, portanto, exige quorum qualificado para ser autorizada.
O entendimento se baseia nos artigos 1.336 e 1.351 do Codigo Civil, que tratam dos deveres dos condominos e da alteracao da destinacao do edificio.
O que o tribunal argumentou
Os ministros que votaram a favor da exigencia de quorum apresentaram tres pontos centrais:
1. Alteracao da destinacao
A locacao de curta duracao transforma, na pratica, uma unidade residencial em uma atividade comercial de hospedagem. Isso configura mudanca de destinacao, que pelo Codigo Civil exige aprovacao de 2/3 dos condominos.
2. Impacto na convivencia
O fluxo constante de hospedes desconhecidos gera preocupacoes legitimas de seguranca, barulho e desgaste das areas comuns — diferentes da locacao residencial tradicional com contratos de 12 ou 30 meses.
3. Direito coletivo vs individual
O direito de propriedade individual nao e absoluto. Em condominio, ele coexiste com o direito coletivo dos demais moradores de preservar a finalidade residencial do edificio.
Os 4 ministros vencidos argumentaram que a locacao por temporada ja esta prevista na Lei do Inquilinato e que restringi-la fere o direito de propriedade.
O que muda para moradores
Para quem mora em condominio residencial, a decisao traz seguranca juridica:
- Se o condominio ja proibe short stay na convencao: a decisao do STJ reforça essa proibicao com respaldo do tribunal superior
- Se a convencao e omissa: a atividade pode ser questionada e levada a assembleia para votacao com quorum de 2/3
- Se ja existe autorizacao em assembleia: a atividade continua permitida normalmente
Na pratica, condominios que enfrentam problemas com unidades usadas como Airbnb agora tem respaldo juridico claro para convocar assembleia e deliberar sobre o tema.
O que muda para investidores
Para investidores que compraram imoveis pensando em locacao de curta duracao, a decisao exige atencao:
O mercado em numeros
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Votacao STJ | 5 a 4 |
| Quorum exigido | 2/3 dos condominos |
| Mercado de short stay no Brasil | R$ 100 bilhoes estimados |
| Empregos gerados | 627 mil diretos e indiretos |
| Unidades compactas lancadas (2025) | 41,1% do total |
| Premio de rentabilidade vs locacao tradicional | 40% a 50% maior |
O numero de 41,1% de unidades compactas nos lancamentos de 2025 mostra quanto o mercado apostou em studios e compactos voltados para renda de aluguel — muitos deles com short stay como premissa de rentabilidade.
Impacto na rentabilidade
Investidores que operavam com Airbnb em condominios sem autorizacao formal enfrentam tres cenarios:
- Aprovar em assembleia: convocar votacao e obter 2/3 de aprovacao
- Migrar para locacao tradicional: contratos de 12+ meses, rentabilidade menor mas juridicamente segura
- Vender o imovel: se o condominio proibir e a rentabilidade nao compensar
A diferenca de rentabilidade entre short stay e locacao tradicional pode chegar a 40% a 50%. Um studio que rende R$ 3.000/mes no Airbnb pode render R$ 1.800 a R$ 2.000 em aluguel convencional.
Resposta das plataformas
O Airbnb sinalizou que pretende recorrer da decisao, argumentando que a locacao por temporada e um direito do proprietario e ja possui regulamentacao na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
A empresa tambem destacou o impacto economico: o setor gera 627 mil empregos diretos e indiretos no Brasil e movimenta cerca de R$ 100 bilhoes por ano.
No entanto, enquanto nao houver decisao do STF ou mudanca legislativa, o entendimento do STJ tem efeito vinculante e deve ser seguido pelos tribunais inferiores.
Alerta para quem comprou studio para Airbnb
Se voce comprou um studio ou apartamento compacto em Campinas com a intencao de operar no Airbnb, siga este checklist:
Passo a passo
- Leia a convencao do condominio — verifique se ha clausula sobre locacao por temporada
- Consulte atas de assembleias — pode ja existir deliberacao sobre o tema
- Converse com o sindico — entenda a posicao do condominio
- Se necessario, proponha assembleia — apresente argumentos de forma objetiva
- Prepare um plano B — locacao tradicional, locacao de media temporada (30+ dias) ou venda
Imoveis nao afetados
A decisao do STJ nao se aplica a:
- Casas independentes (sem condominio)
- Flats e apart-hoteis (natureza comercial)
- Imoveis comerciais
- Condominios que ja autorizaram short stay em assembleia
Impacto em Campinas
Campinas tem um mercado crescente de studios e compactos, especialmente em bairros como Cambui, Taquaral e Barao Geraldo. Muitos desses imoveis foram adquiridos como investimento com foco em locacao de curta duracao.
A decisao do STJ deve gerar:
- Assembleias condominiais para deliberar sobre o tema nos proximos meses
- Possivel pressao de venda em studios de condominios que proibirem
- Valorizacao de flats e apart-hoteis como alternativa para short stay
- Migracao para locacao tradicional em parte dos imoveis
Orientacao da My House Campinas
Se voce tem um imovel em condominio e opera com Airbnb, ou se esta pensando em comprar um studio para investimento, e fundamental entender como essa decisao impacta sua situacao especifica.
Nossa equipe pode ajudar a avaliar as opcoes: manter o short stay (com aprovacao condominial), migrar para locacao tradicional ou reposicionar o investimento.